ローンでマイホーム購入が賃貸より有利だと考える3つの理由

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おはようございます。人生居酒屋 The Albion Inn店主の劉英です。

昨日も日本株4銘柄を売って、保有銘柄数が最大で38銘柄から21銘柄まで減りました。あー、だいぶ売ったなあ。一番いい時に売っていたら、もう少し値上がり益を享受できたけど、まあ「尻尾と頭はくれてやれ」だと思っておきますか。これから、下がれば、だけれど。

賃貸か持ち家か

賃貸がいいか、持ち家がいいか、という議論はよく聞かれる話だと思います。その中で住宅ローンで家を買うことに対して、非常にネガティブな意見の人もたくさんいるようです。たしかに住宅ローンとか持ち家のリスクというのはあって、こういうやつですね。

  • 持ち家は価値が陳腐化するので、資産にはならない
  • マンションでは30年後には価値がない、戸建てではメンテナンス費用が高額
  • 持ち家には固定資産税がかかる
  • 家選びに失敗しても、やり直しがしにくい
  • 金利が上昇する、ローン返済の負担が大きくなる
  • 住居費がローン返済額に固定され、柔軟性がなくなる
  • (新築の場合)新築プレミアムを払うことになる

全部正しいと思います。ただ、すべての人にとってそうかな?というのはあって、「ローン持ち家反対」一辺倒の意見を読むと、?と思うことがあります。特に、ある一定の条件があてはまれば、持ち家購入が、資産形成にとって有利だと思うので、その理由3つを書きます。

団体信用生命保険

住宅ローンを組むと、強制的に入る生命保険ですよね(団信)。だからわざわざ自分で契約をする必要はないです。この保険に加入することで、ローンの返済途中でも、借りている人が死んでしまったら、残りの借金は返さなくてよくなります。残債が2,000万円ある場合、この2,000万円は払わなくてもよくなり、家は自分(相続者)のものになります。

ライフネット生命で、40歳男性が生命保険で2,000万円の保証を付けるパターンを見てみると、月に3,600円の保険料がかかります。団信に加入することで、これと同等の保証が得られるということになります。

さらに、SBI銀行が提供する住宅ローンは、死ななくても、けがや病気で働けなくなったら、月々のローン支払いを肩代わりしてくれ、それが12か月間続くと住宅ローンがゼロになるという保険に、自動的に加入できます。=>住信SBIネット銀行のウェブサイト

つまるところ、住宅ローンをすることで、月々の保険料は大幅に抑えることが可能、ということだと思います。

贈与税の特例

住宅購入には、贈与税の特例というのもあります。通常は110万円以上の贈与を受けると、贈与税がかかります。が、住宅購入のための贈与だと、一定額まで贈与税がかかりません。いくらまでが非課税になるか、というと、住宅の種類、契約のタイミングなどによっていろいろありますが、今でいうと最低1,000万円までは、非課税となります。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

条件として、あかの他人ではなくて直接の親・祖父母からの贈与であること、とか、自分の所得が2,000万円以下などがあります。詳しい条件はこちら。=>国税庁のHP

一般的に、自分が住むための家の購入資金を、親からもらう場合、1,000万円ぐらいは非課税になる、と考えていいと思います。ちなみに、普通に1,000万円もらうと、贈与税が200万円以上かかるので、親が援助してくれるという場合は、この効果は非常に大きいです。

この恩恵を受けるためには、確定申告で贈与分を申告する必要があります。

住宅ローン減税

昨今、改悪だとか言われている住宅ローン減税です。住宅ローン借入額のうち、一定割合が払う税金の額から控除される、というやつですね。この控除率は、2021年までは1%でした。これが2022年からは0.7%になるというので、改悪だといわれています。2,000万円の住宅ローンがある人は、年に14万円が税金から控除されます。どのように控除されるかというと、サラリーマンの場合は、年末調整で還付されるので、臨時収入があったような気分になります。

ネット銀行の住宅ローンだと、金利が0.4%台というのがざらにありますので、0.7%還付されれば、金利を払ってもなお、0.3%分利益が出る、ということになりますね。実質的にはこれで儲けることができるので、国も1%から0.7%への引き下げをした、ということになります。

ただ、引き下げたといっても、適用年限が10年から13年に伸びているので、減少するメリットが0.3%分そのまま全部か、というと、そうではないと思います(年収や住宅の種類や借入額などによってパターンは様々)。

まとめ

住宅購入の中でも、金融資産への影響という意味合いでの、有利な点を挙げてみました。僕も家を買うときには、賃貸の時の今後40年の家賃総額と、購入した時の支払額をシミュレーションして比べました。実は賃貸のほうが総額では安い、という結果になったのですが、それでもローンを組んで家を買ったのは、このようなメリットがあると思ったからです。

ただ、あれですよ、こういう金融的なメリットだけで家を買うかどうかの判断をするのはよくないですよ。住みたい家(場所)かどうか、そこに住んで生活にいい影響があるか、のような、不動産の価値についてもよく吟味したほうがいいと思います。金融的なメリットだけに誘惑されて、判断するというのはやめたほうがいいです。若干、自分への自戒を込めて、書いています。

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